De Duitse vastgoedmarkt is momenteel in trek bij beleggers vanwege de bovengemiddelde economische prestaties bij onze oosterburen. Zeker de retailsector biedt volop mogelijkheden voor defensief ingestelde beleggers die uit zijn op een stabiele inkomstenstroom en vermogensgroei. Het nieuwste fonds van Homburg Capital en Holland Immo Group sluit daar goed bij aan.

Zoals gebruikelijk eerst mijn plussen en minnen.

Aanbieder en structuur
Homburg Capital en Holland Immo Group trekken sinds eind 2009 samen op als het gaat om winkelbeleggingen in zowel Nederland als Duitsland. Dat heeft een sterke combinatie opgeleverd, die in Nederland tot de belangrijkste spelers behoort. De samenwerking is succesvol, want dit is al weer het vierde winkelvastgoedfonds dat op de markt wordt gebracht.

De structuur van Winkelvastgoedfonds Duitsland 4 N.V. wijkt niet veel af van de eerder geplaatste fondsen. Ook nu treedt Holland Immo Group op als initiatiefnemer, beheerder en directie en is gekozen voor een closed-end fonds in de vorm van een naamloze vennootschap met Fbi status. De aandelen in het fonds worden gehouden door een stichting administratiekantoor (StAK), die certificaten aan de beleggers zal uitgeven. Door het closed-end karakter zijn er slechts beperkte mogelijkheden om certificaten in te kopen. Tussentijdse verkoop is in de praktijk dus lastig.

Het fonds verstrekt een winstdelende lening aan de BV's die het vastgoed houden. De vooral uit fiscale motieven verkozen structuur oogt vrij complex, maar biedt wel de nodige bescherming aan beleggers. Zo is bijvoorbeeld voor de verkoop van het vastgoed toestemming nodig van de beheerder en van StAK, die op haar beurt weer groen licht moet krijgen van de certificaathouders. Het bestuur van StAK wordt gevormd door Homburg Trust Services dat indirect gelieerd is aan Homburg Capital, een vergunning heeft inzake de Wet toezicht trustkantoren en uit dien hoofde onder toezicht staat van DNB.

Belangrijk voordeel van de structuur is dat beleggers meedelen in een eventuele verkoopwinst en alleen in Nederland fiscaal worden belast.

Fondsvermogen
De totale fondsinvestering bedraagt ongeveer 28,3 miljoen euro. Daarvan wordt circa 11,7 miljoen euro ingebracht door de beleggers, verdeeld over 2.333 certificaten van 5.000 euro. Men dient minstens twee certificaten af te nemen. Daarnaast wordt het vastgoed in de onderliggende structuur voor circa 60% gefinancierd met een tienjarige hypothecaire banklening van circa 16,6 miljoen euro, met een rentevaste periode van vijf jaar tegen 4,51%. Dankzij de stevige buffer die de beleggers inbrengen, is een gunstige opslag bedongen ten opzichte van de benchmark rente in de Duitse markt voor pandbrieven.

Rendement
De beleggingshorizon bedraagt zeven tot tien jaar. De rendementsprognose gaat uit van verkoop na tien jaar. Naar verwachting zal het totaalrendement dan uitkomen op gemiddeld 8,7% per jaar, bestaande uit een verkoopresultaat van 1,7% en een direct rendement van 7%. Het fonds deelt voor 80% mee in de overwinst op het moment van verkoop, nadat de beleggers een preferent rendement hebben ontvangen van 7% per jaar.

Het direct rendement uit de exploitatie van het vastgoed van 7% per jaar, wordt in de vorm van kwartaaldividenden uitgekeerd. Ligt de marktrente na vijf jaar hoger dan de in de prognoses gehanteerde 4,5% dan kan het direct rendement lager uitkomen dan verwacht. Dat geldt ook voor het verkooprendement, dat overigens mijns inziens wel is gebaseerd op een realistische kapitalisatiefactor en inflatie.

Vastgoed
De vastgoedportefeuille bestaat uit drie binnenstedelijke winkelcentra met in totaal twintig winkels voor dagelijkse voorzieningen, zowel (discount-)supermarkten als andere grote (non-food) speciaalzaken. Het gaat om nieuwe winkelcentra gelegen in drie steden in het noorden en westen van Duitsland. Grote landelijke winkelketens als Rewe, Edeka, Coop, Kik, Takko en DM genereren ruim 93% van de huurinkomsten. De gemiddelde resterende looptijd van alle huurcontracten bedraagt ruim 13,8 jaar.

Het vastgoed is aangekocht tegen 26,2 miljoen euro v.o.n. met een bruto aanvangsrendement van 7,4%. Daarmee ligt de koopprijs licht onder de door DTZ Zadelhoff getaxeerde waarde.

Conclusie
Zowel Homburg Capital als Holland Immo Group heeft een naam hoog te houden als het gaat om het aanbieden van besloten vastgoedfondsen. En wat dat betreft valt ook niet veel af te dingen op deze propositie. Gelet op de ligging en leeftijd van de panden, de lengte van de huurcontracten en de solvabele huurders is de vastgoedbelegging an sich immers als defensief te karakteriseren.

Afgezien van het renterisico na afloop van de rentevast periode van vijf jaar, kan het rendement negatief worden beïnvloed door een lager dan verwachte inflatie. Dit lijkt in de huidige marktomstandigheden echter niet heel waarschijnlijk. Voor een geslaagde verkoop is verlenging van de bestaande huurcontracten noodzakelijk, maar door de goede ligging van de winkelcentra verwacht ik hier geen problemen.