De Volkskrant schreef er al over: Duitse vastgoedfondsen die door leegstand en afwaarderingen zodanig in de problemen zijn gekomen, dat zij hun Nederlandse kantoorpanden moeten verkopen. Het gevolg: nog grotere prijsdalingen en huurdruk voor de kantoren, die nu wel vaak volledig zijn verhuurd.

Toch was de berichtgeving hierover in deze krant niet volledig. Zo miste ik het verschil tussen open-ended en closed-ended vastgoedfondsen, de recent aangekondigde stappen om in Duitsland helemaal te stoppen met open-ended fondsen en vooral dat problemen bij een aantal Duitse open-ended fondsen weer tot aankopen heeft geleid.

Verklaarbaar
Wat bezielt de Volkskrant om zoveel onderzoek aan dominantie van Duitse vastgoedfondsen op de Nederlandse kantorenmarkt te besteden? Dominantie is al ontstaan in de vorige eeuw en is de afgelopen decennia uitstekend en betrouwbaar gedocumenteerd in het vakblad Vastgoedmarkt. Duitse vastgoedfondsen zijn al jaren de grootste bezitters van Nederlandse kantoorpanden. Om die reden is het ook verklaarbaar dat de leegstandsperikelen in Nederland aan hen niet voorbij zijn gegaan.

Je kunt het ook omdraaien: omdat de Duitse open-ended fondsen zich vooral hebben gericht op prime kantoorpanden met tienjarige huurcontracten en grote, bekende eindgebruikers, zou het me niets verbazen dat zij makkelijker van hun kantoorpanden zullen afkomen. Weliswaar tegen flinke afwaarderingen en zelfs verliezen, maar toch! In ieder geval is dat makkelijker dan al die CV’s met kantoorpanden op B- en C-locaties die nooit meer worden verhuurd als ze leeg komen. Veel aankopen door de Duitse open-ended fondsen zijn trouwens gedaan toen de vastgoedmarkten nog in de lift waren, dus hun verlies zal minder zijn dan dat van de overige kopers van prime kantorenvastgoed.

Liquiditeitsproblemen
Een citaat uit het Volkskrant-onderzoek: ‘Van de panden met problematische leegstand is 24,8% in Duitse handen. Iets meer dan de helft is eigendom van Nederlandse projectontwikkelaars (zoals het inmiddels failliete Eurocommerce), banken en beleggingsfondsen. Nederlandse pensioenfondsen bezitten 3,8% van de impopulaire kantoren. De rijksoverheid, provincies en gemeenten dragen ongeveer 10% van het risico. De Duitse eigenaren zijn overwegend beleggingsfondsen. Het ‘verdienmodel’ van zo’n fonds is gebaseerd op enkele tientallen jaren huurinkomsten, plus de winst bij verkoop. Als de panden die het fonds bezit niet verhuurd zijn en daardoor in waarde dalen, wacht de beleggers een strop."

Blijkbaar is het de Volkskrant ontgaan, dat inmiddels een aantal Duitse open-ended vastgoedfondsen in liquidatie is gegaan, waaronder SEB ImmoInvest, Eureal van Credit Suisse en KanAm GrundInvest. Zij beschikten niet langer over voldoende liquiditeit om hun participanten terug te betalen. Wat de Volkskrant evenmin heeft weten te achterhalen is dat er juist weer een aantal andere Duitse fondsen in het gat is gesprongen en nieuwe aankopen heeft gedaan. Dan heb ik het niet alleen over de indrukwekkende aankooplijst van Real I.S.

Daar komt nog bij dat de Duitse open-ended fondsen beslist niet alleen in Nederland hebben gekocht, maar ook in andere grote Europese steden en zelfs in de Verenigde Staten. Bij hun aanhoudende liquiditeitsproblemen speelt het Nederlandse kantorenbezit mogelijk een grote rol, maar zeker niet de enige. Het is daarom dat de Duitse regering af wil van de open-ended structuur van Duitse vastgoedfondsen. In tijden van opgaande vastgoedmarkten voldoen ze uitstekend, maar in crisistijd raken ze snel in de problemen.          

Verbod
De Duitse federale overheid wil dan ook alleen nog maar closed-ended fondsen toe te laten. Voorstellen hiervoor zijn inmiddels gelanceerd door het ministerie van Financiën. In de eerste versie wordt er nadrukkelijk uitgegaan van een verbod op nieuwe open-ended fondsen, dus de bestaande open-ended fondsen worden door de nieuwe wetgeving niet geraakt. Een hele geruststelling voor de markt, want de huidige Duitse open-ended en zogenoemde 'Spezial'-fondsen hebben samen een boekwaarde van meer dan 100 miljard euro. Een verbod voor deze open-ended fondsen zou inderdaad een enorme impact hebben op de Europese en zelfs globale vastgoedmarkten.

Ook de closed-ended fondsen ontkomen niet helemaal aan de beperkende maatregelen van de Duitse overheid. Er komt een minimuminleg van 50.000 euro en de hypothecaire lening mag niet meer dan 30% van de volledige investering bedragen. Als het allemaal doorgaat, moet de nieuwe wetgeving in juli volgend jaar van kracht worden. Een ding staat buiten kijf: bij een closed-ended fonds kunnen de participanten zelf beslissen of ze willen liquideren of gewoon in het fonds willen blijven totdat de markt weer aantrekt. Het zou me dan ook niets verbazen als juist de (nieuwe) closed-ended fondsen de komende jaren opnieuw de Nederlandse kantorenmarkt betreden. Want mits prime vastgoed langjarig goed verhuurd is, is er voor een Duitse belegger niets zo aantrekkelijk als Nederlandse prime kantoren. Ondanks het nogal sombere beeld dat de Volkskrant deze zomer schetste.