Risico's

Aansprakelijkheid

In alle fondsen is de aansprakelijkheid van een participant in beginsel beperkt tot het bedrag van de inbreng door de desbetreffende participant. Treedt een participant echter ten behoeve van, of namens, hef fonds op jegens derden, of komt zijn naam voor in de naam van het fonds, dan is ook hij hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen van het fonds. De exacte uitwerking hiervan hangt onder andere samen met de gekozen rechtsvorm.

Beheer- en exploitatierisico

Omdat de objecten op het gewenste onderhoudsniveau moeten worden gehouden of omdat van overheidswege eisen worden gesteld aan de technische staat van de objecten, lopen fondsen het risico dat de onderhoudskosten zullen stijgen. Normaal onderhoud wordt vaak ten laste van het resultaat gebracht. Ingrijpende renovaties worden dan geactiveerd. Veelal wordt niettemin in de geprognosticeerde exploitatie een percentage van de huurinkomsten gereserveerd voor eventueel onderhoud.

Economische ontwikkelingen

De conjunctuur is van invloed op de behoefte en de prijs van beleggingsobjecten. Een verslechterende conjunctuur kan de leegstand toenemen en tevens bestaat het risico van een daling van de marktwaarde van het vastgoed.

Inflatierisico

Inflatie speelt een belangrijke rol in de rendementsontwikkeling van vastgoed. De huurprijzen worden jaarlijks aangepast aan de hand van een koppeling aan het prijsindexcijfer, zoals in Nederland vastgesteld door het Centraal Bureau voor Statistiek (CBS). Een oplopende inflatie werkt positief op de waardeontwikkeling van vastgoed als gevolg van de door de inflatie stijgende huurinkomsten.

Financieringsrisico

Financiering met overwegend vreemd vermogen geeft een aantrekkelijke hefboom voor het rendement, maar maakt het beleggingsresultaat gevoelig voor schommelingen bij een variabele rente. De hefboomwerking kan namelijk ook negatieve gevolgen hebben als de financieringsrente door marktontwikkelingen stijgt waardoor het hefboomeffect negatief werkt op de rentabiliteit van het eigen vermogen. Dit effect is sterker naarmate het vastgoed voor een groter deel is gefinancierd met vreemd vermogen. De financier heeft vaak het recht van eerste hypotheek op het vastgoed wat het risico voor de participanten verhoogt.

Fiscaal risico

Het risico bestaat dat gedurende de looptijd van het fonds wijzigingen optreden in de fiscale wetgeving die het netto-resultaat nadelig kunnen beïnvloeden. Vrijwel alle fondsen laten zich bijstaan door fiscale adviseurs.

Huuropbrengsten

Het risico dat de huuropbrengsten niet op peil kunnen worden gehouden, wordt beïnvloed door de mate van leegstand. Daarnaast kan het op peil houden van de huuropbrengsten worden beïnvloed door de kwaliteit van de huurders, de duur van de huurcontracten, het marktconform zijn van de huren en door veranderingen in de status van de locatie. Het risico van toekomstige huurderving zal aanzienlijk toenemen indien sprake is van verhuur tegen hogere huren dan geldende markthuren en van een neergaande conjunctuur. Bij eventuele verlenging van de huurcontracten zal dit een neerwaartse druk op de huurinkomsten tot gevolg kunnen hebben indien er een herziening van de huur wordt doorgevoerd op basis van de dan geldende markthuur. Ook zal een veranderende omgeving, indien dit een verslechtering van de locatie tot gevolg heeft, de (toekomstige) huuropbrengsten negatief beïnvloeden.

Leegstandrisico

Leegstand kan ontstaan door het niet verlengen of het tussentijds beëindigen van huurcontracten, of door het niet-verhuren van nieuw opgeleverde ruimte. Het risico van leegstand en van langere perioden van leegstand neemt toe bij een neergaande conjunctuur. In geval van leegstand worden er inkomsten misgelopen,terwijl de meeste lasten (zoals de hypotheekrente) gewoon doorlopen. Bij een vastgoedbelegging zijn huurinkomsten vaak de belangrijkste bijdrage aan het rendement. De propertymanager speelt een belangrijke rol bij de beheersing van dergelijke risico's.

Liquiditeitsrisico

Liquiditeitsrisico is het risico dat men over onvoldoende middelen beschikt om aan de directe verplichtingen te voldoen. Het risico hangt in praktijk sterk samen met de solvabiliteit van een onderneming.

Marktrisico

Beredeneerd vanuit een vastgoedbelegging is marktrisico één van de belangrijkste factoren bij de waardeontwikkeling van een fonds. Het marktrisico kan worden omschreven als het algemene economische klimaat waarin de markt van het fonds zich bevindt bij aanvang en gedurende de looptijd. Het economisch klimaat is van invloed op de vraag en het aanbod van vastgoedobjecten en op de verhuurmarkt. De waarde bij de verkoop van de vastgoedbelegging is voor een belangrijk deel afhankelijk van externe macro-economische factoren.

Milieu

Fondsen lopen het risico dat zij van overheidswege verplicht worden onderzoek te verrichten naar de (mogelijke) vervuiling van gronden waarvan zij eigenaar zijn. Hieruit kan – in geval van een ernstige verontreiniging waar van de sanering urgent is - een verplichting ontstaan tot het nemen van tijdelijke beheermaatregelen en/of het uitvoeren van een sanering.

Onverzekerbare schade

Er bestaat een risico dat het fonds onverzekerbare schade lijdt. Sommige schades zijn namelijk niet te verzekeren, zoals schade ontstaan ten gevolge van oorlog, terreur en natuurrampen. Het risico voor opstal en wettelijke aansprakelijkheid is verzekerd.

Rendementsrisico

De uitgangspunten in het exploitatieoverzicht van een fonds, zoals opgesteld door de initiatiefnemer, zijn grotendeels gebaseerd op de berekeningen en projecties van de initiatiefnemer. In de praktijk zal altijd blijken dat de aannames niet 100% overeenkomen met de werkelijkheid, waardoor de gerealiseerde rendementen zullen afwijken van de door een fonds geprognosticeerde rendementen. De rendementsconsequenties van mogelijke afwijkingen ten opzichte van de uitgangspunten worden uitgebreid beschreven in het prospectus van een fonds.

Renterisico

Renterisico houdt in dat door veranderingen in de rentestand het resultaat van een onderneming verandert.

Ruimtelijke ordening

De overheid speelt, door het al dan niet vrijgeven van locaties, een regulerende rol op de vastgoedmarkt. Als de overheid teveel locaties vrijgeeft, heeft dit een negatief effect op de bezettingsgraad en de huurprijzen.

Solvabiliteitsrisico

Met solvabiliteit wordt aangegeven in hoeverre een onderneming de financiële verplichtingen (betalingen) aan verschaffers van vreemd vermogen (leningen) kan nakomen met behulp van alle activa. Naar de solvabiliteit van de huurders wordt vaak slechts beperkt onderzoek gedaan. De verkopers van het vastgoed stellen een bankgarantie voor hun verplichtingen op basis van huurgaranties om dit zover mogelijk in te dekken. Daarnaast behelst dit risico het voldoen aan de verplichtingen bij een faillissement.

Spreidingsrisico

Diversificatie wat betreft locatie en objecten verlaagt het spreidingsrisico. Sommige fondsen beleggen in één type object in een specifiek gebied wat spreidingsrisico met zich meebrengt.

Uittredingsrisico

Een belegging in een fonds betekent voor de participanten het vastzetten van vermogen voor een bepaalde tijd. Tijdens de looptijd bieden sommige fondsen de mogelijkheid om tussentijds uit te stappen. Dit impliceert dat de participant bij een wijziging van de omstandigheden in de (vastgoed)markt, in het beheer of in de persoonlijke voorkeuren van de participant, zijn belegging niet direct te gelde kan maken. Een belegger die wil deelnemen moet dus in beginsel geld gebruiken dat hij voor deze periode niet nodig heeft voor zijn normale uitgaven.

Valutarisico

Als een fonds zijn beleggingen doet in een buitenlandse valuta dan ontstaat er een valutarisico. De jaarrekening van een fonds wordt opgesteld en de administratie wordt gevoerd in deze valuta. Daardoor zijn de investeringen, rendementen en uitkeringen van een fonds in de desbetreffende (buitenlandse) valuta. Dit biedt kansen maar ook risico's. Als de valuta gedurende de looptijd van een fonds lager staat dan bij het begin, zal dat een drukkend effect hebben op het rendement in euro's. Als het omgekeerde het geval is, zal dat juist een positief effect hebben op het rendement in euro's. Er zal geen valutabeleid door een fonds gevoerd worden. Participanten kunnen dit risico zelf beperken of elimineren door (voor eigen rekening en risico) financiële instrumenten te gebruiken.

Vastgoedrisico

Aan de verwerving en exploitatie van vastgoed zijn risico's verbonden. Het risico bestaat dat de objecten gebreken vertonen die, ook na eventueel due diligence-onderzoek, niet naar voren zijn gekomen. Voorbeelden hiervan zijn bodemverontreiniging, technische schade aan het vastgoed of beperkingen ten aanzien van het eigendom en het gebruik van het object. Mocht er gedurende de looptijd van een fonds sprake zijn van gebreken van welke aard dan ook, dan kan dit leiden tot herstelkosten en/of kosten in ver¬band met aansprakelijkheidsstelling en/of vermindering van de verkoopwaarde, die een negatief effect kunnen hebben op het rendement.

Terug naar Academy