In de ruim 25 jaar dat Westplan actief is maakte het bedrijf een transformatie door van traditionele investeringsmaatschappij naar ontwikkelaar van Amerikaans vastgoed. En dat ging niet zonder slag of stoot, zo stelt topman Taco Ulrich van Westplan in een interview met Participaties.

Waar Westplan in de beginjaren nog primair het geld van beleggers verzamelde om te investeren in Amerikaanse huur- en koopwoningen en deze soms uit te ponden, is er sinds de financiële crisis een andere richting gekozen. “We zijn nu meer een Amerikaanse ontwikkelaar met een Nederlands gezicht”, zegt Ulrich.

Westplan zit nu dus niet meer als investeerder tussen belegger en ontwikkelaar in, maar is nu de ontwikkelaar die direct in contact staat met beleggers.

“Als tussenpartij hadden wij nooit alle macht om in te grijpen als het fout ging”, zo stelt Ulrich. “Daarbij stonden soms de belangen van de ontwikkelaar haaks op die van de belegger of investeerder. Nu we ontwikkelaar zijn, is dat verleden tijd.”

Crisis

Westplan heeft het rond de crisis namelijk flink mis zien gaan en was meerdere malen genoodzaakt om de leiding van een viertal huurwoningfondsen over te nemen. “Dat was een ongelooflijke kluif.”

Daarnaast moest voor circa 180 miljoen euro aan leningen worden afgesloten voor een herfinanciering en moest Westplan extra kapitaal ophalen bij investeerders voor een noodfonds.“Daarna begon een langdurig traject om de huurinkomsten weer op peil te krijgen”, aldus Ulrich.

Het roer moest om bij Westplan, zo vond het bestuur. Dit niet weer. Als ontwikkelaar wil het bedrijf zo dicht mogelijk bij het vuur zitten. “We hebben veel nieuwe mensen aangetrokken met technische kennis en expertise op het gebied van vastgoedontwikkeling. We zijn gegroeid en hebben veel geleerd”, zegt de topman.

Uitdagende transformatie

Maar ook een transformatie brengt de nodige uitdagingen met zich mee, zo erkent Ulrich. “We lopen continu tegen problemen aan, maar we zijn nu zelf verantwoordelijk en kunnen zelf alles oplossen. De impact van de problemen is hierdoor noemenswaardig minder groot dan voorheen.”

Ulrich noemt een voorbeeld van een complex, dat bij oplevering te kampen had met een flinke lekkage.  “We moesten het pand ontruimen en alle huurders eruit zetten. Het kostte uiteindelijk 5 miljoen dollar om de problemen het hoofd te bieden en bovendien hadden we flinke reputatieschade opgelopen. Met een marketingcampagne moesten we dat oplossen.”

Ulrich benadrukt dat het om een uitzonderlijke situatie ging, waarbij een onderaannemer een fout had gemaakt.  “We zijn inmiddels vergevorderd met de rechtszaak tegen de aannemer, die goed verzekerd is.”

Uiteindelijk had Westplan wel alle grip op de situatie. “Wij zorgden zelf voor een oplossing.  De afronding  van het fonds moet nog plaatsvinden, maar de investeerders hebben hun inleg al ruimschoots terug omdat het complex, na volledige reparatie en weer vol verhuurd, vorig jaar verkocht is. Voor onze investeerders had dit geen impact op het rendement. Alleen de looptijd van het project werd wat langer.”

Defensiever profiel

Het bleek achteraf één van de leermomenten voor Westplan. De kans dat dergelijke rampscenario’s echter opnieuw plaatsvinden, acht Ulrich klein. “Door ons alleen te richten op een bepaald soort complexen en onze ontwerpen te hergebruiken, zijn de risico’s juist heel beperkt als je ontwikkelt; helemaal als je de leverage verlaagt. Dus door onze manier van investeren hebben we onze risico’s fors verminderd.”

Conservatievere houding  

Westplan zegt sinds de crisis niet veel investeerders te zijn kwijtgeraakt. “Circa 70% à 80% van de investeerders is nog steeds bij ons en weet daarom ook wat het betekent dat wij nu vastgoedontwikkelaar zijn en wat de voordelen daarvan zijn. Nieuwe investeerders realiseren dat niet, vermoed ik.”

Westplan zegt zich wel wat conservatiever op te stellen. “Sinds 2011 hebben we continue groei gehad. Maar de kans op een dip wordt groter. We willen voorkomen dat we kwetsbaar worden en daarom worden we wat voorzichtiger."

Dat betekent volgens Ulrich dat Westplan wellicht wat minder deals doen en wat meer gaat verkopen.

"Een voordeel van huurwoningcomplexen is dat als de markt keert, we rustig overgaan tot exploitatie en de huurpenningen kunnen uitkeren aan de investeerders. Als we iets geleerd hebben van de vorige crisis is dat er geen betere remedie is dan een lage leverage en voldoende cashflow”, concludeert Ulrich.