Het SynVest RealEstate Fund stelt beleggers in staat om te participeren in een groeiende en goed gespreide Nederlandse vastgoedportefeuille. Het fonds biedt een hoog dividendrendement, maar dat kan wel ten koste gaan van de waarde van de certificaten.

De negatieve- en positieve kenmerken van dit fonds:

Aanbieder en structuur
SynVest Fund Management B.V. is de initiatiefnemer en beheerder van SynVest RealEstate Fund N.V. en voert tevens de directie. Het fonds is opgericht in 2005, maar de directie is al veel langer actief met vastgoedbeleggingen. En met succes: mede-directeur Frits Panhuyzen zette in 1995 FiduVast op de markt, dat sindsdien ieder jaar met een positief resultaat heeft afgesloten.

Het fonds is een naamloze vennootschap met de status van fiscale beleggingsinstelling (fbi), waardoor er geen vennootschapsbelasting is verschuldigd. De aandelen in het fonds worden gehouden door een stichting, die certificaten aan beleggers uitgeeft. Het stemrecht is in handen van de stichting. Een onafhankelijk bestuur moet de belangen van de beleggers waarborgen.

Aangezien het hier om een semi open-end fonds gaat, is er geen vaste looptijd en maximale fondsomvang. Maandelijks worden er certificaten uitgegeven en ingekocht. Daardoor is de verhandelbaarheid in vergelijking met vastgoedmaatschappen en cv's goed, al kunnen beleggers hun stukken pas na drie jaar verkopen. Een vervelende restrictie, maar die gezien de liquiditeit van directe vastgoedbeleggingen wel te begrijpen is.

De stukken zijn ook verhandelbaar op de NPEX. Een certificaat correspondeert met 100 aandelen van 10 euro nominaal. De handelskoers bedraagt op dit moment 3950 euro per certificaat, zodat er een agio wordt betaald.

Uitgangspunt voor de vaststelling van de handelskoers is de intrinsieke waarde, van thans 3740 euro per certificaat, vermeerderd met de funding provisie van 5%. De funding provisie wordt namelijk bij de uitgifte van certificaten direct ten laste van de agioreserve gebracht.

Rendement en kosten
Vanwege de fbi-status mag het fondsvermogen voor niet meer dan 60% met vreemd vermogen zijn gefinancierd. Bij een fondsvermogen van 94,8 miljoen euro en een eigen vermogen van circa 35,0 miljoen euro lag de leverage eind maart iets hoger, maar inmiddels voldoet het fonds weer aan de criteria.

In plaats van de gebruikelijke 3% aan emissiekosten rekent het fonds met de eerder genoemde funding provisie van 5%. Afgezien van de financieringskosten en vastgoedkosten (1,9% over de waarde van de aankoopwaarde) zitten hier echter alle fondskosten in. Daarmee is de kostenstructuur laag.

Wel zullen beleggers rekening moeten houden met een afslag van 2,5% bij de inkoop van certificaten door het fonds. Voor beleggers op zoek naar periodieke inkomsten uit hun beleggingsportefeuille is het interessant dat het fonds maandelijks een interim-dividend uitkeert.

Het dividendrendement ligt thans op 7,8% effectief op jaarbasis. Omdat de directie een consistent dividendbeleid voor ogen heeft, kunnen de uitkeringen tijdelijk hoger zijn dan het beleggingsresultaat. Dit drukt de waarde van de certificaten.

Vastgoedportefeuille
Het accent in de portefeuille is de afgelopen jaren verschoven naar winkels, terwijl het aandeel van kantoren is afgenomen. Deze ontwikkeling zal zich naar verwachting doorzetten en komt het risicoprofiel ten goede. Kantoren maken nu nog ruim een kwart uit van de portefeuille, die met 57 objecten en 94 huurders goed is gespreid.

Verder is de leegstand van 1,9% opmerkelijk laag, hetgeen de kwaliteit van de portefeuille mijns inziens onderstreept. De gemiddelde resterende looptijd van de huurcontracten van 4,4 jaar is als middellang te beschouwen.

Conclusie
Het SynVest RealEstate Fund onderscheidt zich wat mij betreft in positieve zin door:

• relatief goede verhandelbaarheid
• lage kostenstructuur
• breed gespreide vastgoedportefeuille

Door de lage leverage en het feit dat de het grootste deel van de hypothecaire leningen een looptijd heeft van meer dan vijf jaar is het financieringsrisico bovendien beperkt. Daar komt bij dat de waarde van de portefeuille de afgelopen jaren is afgewaardeerd en naar verwachting zal stabiliseren.

Beleggers kunnen een fraai dividendrendement opstrijken, maar bedenk wel dat waardemutaties het totaalrendement danig kunnen beïnvloeden. Aan de andere kant biedt het verlaagde koersniveau nu een interessant instapmoment voor nieuwe toetreders.