Leuren hoeft niet meer. Eindelijk! Private equity-partijen TPG en Patron hebben deze week de vastgoedportefeuille van Uni-Invest gekocht. Deze portefeuille is gefinancierd met een CMBS-constructie en de deal biedt perspectief voor veel meer CMBS-deals die de komende drie jaar aflopen. CMBS staat voor Commercial Mortgage-Backed Security.

Morgan Stanley schat een bedrag van bijna 50 miljard euro. TPG en Patron hebben hun rivaal Valad weten af te troeven door bestaande obligatiehouders (note A) direct 40% van hun ingelegd kapitaal terug te geven. Dankzij zicht op concrete uitbetaling wisten TPG en Patron moeiteloos een overweldigende meerderheid van de obligatiehouders voor hun plan te krijgen.

Als de stofwolken rond Uni-Invest zijn opgetrokken, worden de gevolgen van deze ‘redding’ duidelijk. Positief is dat er nu eindelijk een waarderingsbodem is van de Uni-Invest portefeuille. Die is met 365 miljoen euro circa 200 gebouwen  laag; nog een 2 miljoen euro gemiddeld per object. Wel met gemiddeld 30% leegstand in de portefeuille.

De aankoopsom is iets meer dan de helft van de taxatie die vastgoedadviseur CBRE vorig jaar maakte (633 miljoen euro). Dat is wel zuur voor kantooreigenaren die tegen te hoge waarderingen aankijken. Er moet nu eenmaal verlies worden genomen.

Boek van de bank
Positief – of hoe je het ook bekijkt – is dat de lage koopsom gevolgen heeft voor de huurprijzen. Een (veel) lagere huurprijs kan huurders aantrekken die tot dusverre niet bereid waren om de volle mep te betalen. In combinatie met het afschaffen van langjarige huurcontracten, kan dit zeker positief voor de Nederlandse kantorenmarkt uitpakken. Voor andere kantooreigenaren is dat opnieuw zuur.

Positief is tevens dat de koopsom van de Uni-Invest-portefeuille taxateurs een houvast geeft bij waardering van andere kantorenportefeuilles. Ik denk aan portefeuilles van Hanzevast en Annexum. Die portefeuilles zijn uiteraard niet geheel vergelijkbaar, omdat de vastgoedleningen van deze fondsen volledig op het boek van de bank staan en niet via een CMBS zoals bij Uni-Invest. (Bij die laatste was de bank slechts de servicer omdat Eurohypo de eerdere lening gestructureerd had in een CMBS waarbij de lening bij andere beleggers terecht is gekomen)

Maar het eindresultaat is toch hetzelfde: zowel bij Uni-Invest als bij Hanzevast (en wellicht later ook het kantoren/bedrijfsruimtefonds VFF van Annexum) is  het eigen vermogen weggevaagd en is de lening hoger dan de waarde van het vastgoed. Tenslotte biedt de zaak Uni-Invest hoop voor een exit van meer CMBS-deals. Veel van deze CMBS zijn ‘gevestigd’ op kwalitatief zwakker vastgoed.

Wellicht dat meer private equity partijen interesse gaan tonen om op Uni-Invest-achtige wijze goedkoop commercieel vastgoed in handen te krijgen. Dat kan de Europese vastgoedbeleggingsmarkt weer de schwung geven waar het al tijden op wacht.