Een fondsinitiator kan natuurlijk een nieuw fonds lanceren, de structureringsfee binnenslepen en maar afwachten of de prognoses worden behaald zoals zo mooi is beloofd in het prospectus. Dit was voor de crisistijd heel normaal, waardoor sommige beleggers in de problemen zitten omdat het type vastgoed niet echt conjunctuurbestendig bleek te zijn.

Of de betrokkenheid van de fondsbeheerder bleek na de lancering minimaal omdat men niet zelf participeert in het fonds en beheertaken uitbesteedt omdat de organisatie daarop niet is toegespitst. Dit laatste wil ik aan de kaak stellen en de toegevoegde waarde van eigen beheer laten zien.

Het is natuurlijk heel gemakkelijk als fondsbeheerder om het beheer en onderhoud uit te besteden. Gespecialiseerde vastgoedmanagementclubs strepen huurbetalingen af, versturen een incasso en zo nu en dan wordt een man met een ladder naar een object gestuurd om het onderhoud uit te voeren.

Huurder is klant
De beheerfee en additionele kosten worden aan het fonds in rekening gebracht. Dit is natuurlijk een manier om als fondsbeheerder je te richten op de initiatie van fondsen (overigens niet eenvoudig in deze economische tijd) en de rest uit te besteden, maar het kan ook anders. Direct contact met huurders, het bieden van goede service en samenwerken aan een goede en prettige verstandhouding. Dat werkt het beste om huurders tevreden te krijgen en te behouden.

Je huurders als klant beschouwen, het beheer in eigen hand houden en kort op de bal te zitten. Hierdoor is het mogelijk een veel beter gevoel te krijgen bij wat er leeft. Contacten met de winkeliersvereniging, contacten met de gemeente, het is zo belangrijk om te kunnen anticiperen op ontwikkelingen. Dat bereik je niet door een externe beheerder procedureel een incasso te sturen omdat de huurder zijn huur niet voldoet.

Op de lange termijn brengt dit een hogere tevredenheid, met goed commercieel beheer een betere mix van huurders, een sterkere uitstraling van de winkels of winkelcentra en uiteindelijk meer waardecreatie van het vastgoed en dus rendement voor de belegger. Kortom, beheer dient bij voorkeur met eigen mensen in de organisatie uitgevoerd te worden met een pro-actieve en klantgerichte houding.

Daarnaast dient met eigen beheer te worden gestreefd naar een betere optimalisatie van het lange termijn rendement. Een fondsinitiator dient dus meer te doen dan alleen maar een mooie prospectus aan te bieden en de participaties te verkopen.