Afgelopen week was de Provada, de vastgoedbeurs in de RAI in Amsterdam: Professionals in Vastgoed Dagen. Enkele observaties uit de eerste hand.

Allereerst blijkt mijn kleermaker gelijk te hebben. Pakken met dikke krijtstrepen, hoe dikker hoe beter en hoe kleurrijker hoe fraaier – dat is inderdaad echt over en uit. Die kan je niet meer met enig fatsoen dragen. Dat heeft het bankwezen veroorzaakt, zei mijn kleermaker, of liever gezegd: de bankwezens, de bankwerkers.

Ze hebben de vastgoedmensen in hun kielzog meegesleept. En enkele ouwe gek, of iemand uit de periferie had het nog niet in de gaten in de RAI, maar krijtstreeppakken worden niet meer gedragen. Krijtstreeppakken kunnen ook niet meer om andere redenen:  je loopt zo in de gaten. De FIOD kijkt naar dure auto’s in relatie tot het geschatte inkomen. Ze pikken de foute vastgoedmensen er zo uit.

Dat is overigens nog steeds niet moeilijk. Wie in het vastgoed zat en geen krijtstreeppak droeg, die had een donker pak aan, met oranje schoenen daaronder, liefst flink puntig. Niet dat ze continu in de hysterische oranje-voetbalgekte verkeren, want de kleur die ik bedoel heet natuurlijk ‘cognac’ of zoiets. Maar het klinkt lekker: een donker pak met oranje schoenen. Fout is het in ieder geval wel.

Ondernemers versus werknemers
En wat voor mensen bevonden zich op de Provada? Veel gehoord is dat er veel te veel adviseurs en dienstverleners rondlopen. “Ja ook jij – al die advocaten”, wordt er dan aan toegevoegd. Ik snap niet wat daar verkeerd aan is. Mensen zoals ik, maar ook gewaardeerde confrères die in de vastgoedpraktijk zitten, horen er gewoon bij.

Er zijn ontwikkelaars en beleggers, maar ook architecten, constructeurs, aannemers. Wie iets wil bouwen kan niet zonder de architecten,  de aannemers en de diverse adviseurs. En ook niet zonder gespecialiseerde vastgoedadvocaten en –notarissen.

Een zinvoller onderscheid tussen enerzijds de echte vastgoedbeleggers en –ontwikkelaars en anderzijds de zogenaamd parasitaire adviseurs (zoals ik), is een andere. Dat is die tussen enerzijds de echte ondernemers in het vastgoed en anderzijds de werknemers in loondienst. In die laatste groep kan je ook weer onderscheiden tussen bestuurders en niet-bestuurders.

Ik richt me op die bestuurders die niet zelf ondernemer zijn. In die groep vind je bepaalde directeuren van woningcorporaties, de Wichtigmachers, de bonzen, de hotemetoten, van wie het ego vaak zo veel groter is dan het eigen lichaam. Bij de echte directeuren-groot-aandeelhouders zit je goed. Een DGA wil wel ondernemen, maar heeft ergens nog gezond verstand. Hij zit er immers met zijn eigen geld in.

Grootheidsvisioenen
Ik voer hier graag de tegenhanger van de DGA op. Dat is de AGD: de Akelig Graaiende Directeur. Die mag dan wel directeur zijn, maar hij graait. Op een of andere manier ben ik nog niet klaar met dat soort mensen. Zulke directeuren vertonen misschien bepaalde karakteristieken van de echte ondernemers, maar ze zijn het niet. Ze zitten te besturen, maar ze spelen een spel zonder nieten. Want als het slecht gaat missen zij misschien een bonus, maar ze hebben altijd nog hun basissalaris.

Dat voert ons naar een ander probleem. Neem een groot bouwconcern. De raad van bestuur staat voor een grote beslissing. Het bedrijf moet een groot, omvangrijk en vaak risicovol project proberen aan te nemen. Zo’n akelig moeilijk contract, vaak met een enorme looptijd, zeg twintig jaar. Dan gaat het om het ontwerpen, financieren, bouwen, onderhouden en na twintig jaar overdragen aan de opdrachtgever.

Wie, in die grote bouwconcerns, moet die beslissing nemen? De CEO, die tegen zijn pensioengerechtigde leeftijd zit of aan het einde van zijn bestuurstermijn? Hij zal nooit meer als verantwoordelijk bestuurder meemaken of het project ooit voordeel zal hebben gegeven, in de zin van winst. Wellicht denkt hij: “Kom, dit project is een parel op mijn carrière; ik zal dit grote werk op mijn naam schrijven. Men moet een risico durven nemen; ik ben ten slotte ondernemer.”

Nee, dat is hij nu juist net niet, hij krijgt zijn loon en staat bloot aan de dreiging van een grootheidsvisioen. Dikke kans dat hij het in het geheel niet zal meemaken of er met zo’n werk ook maar een cent is verdiend. Wat gebeurt er als ik zo’n onderneming mijn centen breng? Misschien gaat mijn belegging daar wel het eerst op aan de bonus van die directeur.